久违的开盘爆卖，马銮湾时隔三年重返厦门楼市C位

·  本文系邀稿评测购买逻辑 

·「独立观点｜深度剖析｜硬核知识」的内容不变

厦门新城发展的各个板块，几乎都有公论，唯独马銮湾新城满身争议，

几大新城皇子中，马銮湾年轻却窜升最快。

从2015年横空出世直接和集美新城抢C位，2016-2017年持续热度飙红风光无限，到2018-2019两年沉浮，楼市库存高企，新城建设存在感降低。虽然环境和交通的变化桑海沧田，但也有人认为“没有起高楼，变化并不大”。

*厦门市规划局“岛内大提升，岛外大发展专题”，马銮湾是唯二展示的新城，重点推介

然而去年底至今，一连串的高调动作，马銮湾率先站上厦门的主舞台。新城规划多次调规升级。市委还为他独开招商推介会，出师深圳面向全球500强招贤纳才，到今年6月份，马銮湾SM正式敲定，至此“文教医产商”最高量级的配套都已集合就绪。

    

再看楼市，除了岛内湖里区外，只有海沧区的销售面积有明显增幅，在岛外是一枝独秀。由于海沧主要的销售组成是马銮湾，这也可以看出整个马銮湾市场热度增速奇快。

此外，今年首个新开盘项目融创云潮府一炮而红，首次开盘的186套高层房源全部售罄，去化率100%，释放了旗帜鲜明的几个信号。

1、在主流的新城核心区中，最近13个月没有如此大规模的酒店集中开盘，背后肯定是有市场大环境信心的支撑。

2、从2016-2017年的市场高点之后，马銮湾时隔近3年再次重现“首开即爆”，背后是这个板块爆发式的利好在支撑。

3、这件事对于厦门楼市信心的意义也是比较特殊的，自2018年楼市阴跌起，岛外大部分项目首开成绩都不算理想，去化7、8成已经算是比较理想的成绩。像马銮湾云潮府这样，一次性推盘的套数较多，现场还能出现“多抢一”的供不应求情况，这也是购房者用真金白银对板块投出的极大认可。

首开现场图

短短5年，大起大落，再到大起，马銮湾是“阿斗”刘禅还是“乾隆”弘历？并不是所有人都看得懂。

特别是最近一年，马銮湾的内部格局又变了。在南岸启动区基本定调后，开发重心向西迈进马銮湾2.0时代，湾区真正意义的心脏地带中央居住区开始浮出水面。

这是我们第一次系统剖析马銮湾新城心脏，能把一个板块最中心的核说透，马銮湾身上的所有争议自然会迎刃而解。

厦门对马銮湾是天命真爱！可以对照厦门战略来理解，厦门要站位国际海湾大都会，就不能只依靠岛内一隅。经济要升级产业要发展，总要新的发力落脚点。

最近几年城市级的产业利好几乎都输送给马銮湾，生活医药港，前场物流园，还有刚刚公布的又一城市级重量配套——厦门软件园四期。并且这些产业园背后，都各自代表了“厦门十二条千亿产业链”的其中之一。

为什么又是马銮湾？是因为马銮湾满足三个苛刻要求：

（1）首先要有经济产业基础才有所谓升级。

（2）为了长期战略就不能是简单打补丁，要有足够腹地，预留一张图纸干5-10年的潜力。

（3）最后，要上马就能开干。

厦门城市空间规划有明确的两大“重点建设区”，马銮湾新城和翔安南部新城，其中马銮湾安排了更多的生产型和服务型产业区，再加上大部分土地已实现收储和平整。

所以综合看，只有马銮湾能把产业、土地和效率优势整合起来，以承接厦门迫切的战略升级需要。而最重要的承接支撑点，指向产业和土地充沛的马銮湾腹地。

从五缘湾到杏林湾，揭示了"湾心"才是海湾板块的正中心，并且配套和产业会以湾心为原点聚焦。

马銮湾的湾心在中央居住区，所以南岸启动区形成一定规模后，湾区的开发快速转进中央居住区建设。从去年开始，本土国企和全国豪强，也开始抢进腹地，体现了中央居住区的开发热度。

回顾腹地的开发，先引进一中等名校、马銮湾医院（在建中），再落位商业、SM（规划中），接着是地产开发，而且整个过程中同步贯穿着产业招商。

很明显的，这不是“传统新城开发”先卖地卖房，后上配套的模式。马銮湾中央居住区会被这样特别对待，也反过来证明了，厦门城市能量要在这里“立刻开干”的决心。

马銮湾还有一个特殊政策倾斜是产业招商的优待，生命医药港、智慧产业、总部级商业、物流和台商投资区的格局已经十分清晰。

这时还能看到，中央居住区是无缝衔接所有产业的原点。而通常一个板块房价最高价值的地方，通常都是出现在商务区和产业区包裹的居住区。

如：集美软件园三期和杏林湾商务运营之间的西亭半岛居住区，虽然是集美新城后发展的板块，但现在已经是整个新城的房价标杆。

而马銮湾最终的价值高点会出现在哪，已经不言自喻，剩下的只是时间来证明。

马銮湾中央居住区的豪强中，融创是值得关注度的一名决赛圈选手。

评测局在《219万起硬核精装3房，为了让你一步到位，这个楼盘有多较真？》，已经做过深度解读，我们认为建筑面积约75-107㎡的产品，具备同级别中更优秀的户型设计和精装方案。

而从去年拿地进入马銮湾，到今年装修体验馆开放不俗的热度，到这次周末开盘的热销，他们一直在马銮湾舞台上不断制造话题，不得不说马銮湾已经好久没这么“热闹”过了。

装修体验馆实景图

为什么能有这样的市场关注度？地段价值肯定是被认可的，还有就是这次的产品非常出彩，甚至可能比厦门本土房企更懂客户，更懂马銮湾要什么房子。

这里要科普一下，全国性的房企最大的优势其实是碾压级的体量和经验。同一套产品，他们在不同城市反复钻研演练了几十、上百遍，期间所形成的沉淀，远远超过一般企业。

杭州望江府实景图

杭州涌清府实景图

厦门融创东南府实景图

比如融创，至今大概做了400多个项目，光是融创东南区域集团就开发了40多个，比很多地方企业整个集团的总量都多。数量多，意味着有更多新城开发经验，也意味着熟能生巧，这也是他们能次次保障精品的客观原因。

所以在经验和技巧支持下，我们说他们更懂城市喜好，更懂马銮湾这类新城在城市中的前景，并能为之造匹配的房子。他的爆红热销就是最好的背书。

在马銮湾价值逐步兑现的大背景下，融创云潮府这次首开热销，其实是对马銮湾中央居住区价值的一次印证，与此同时，在区域价值被认可的情况下，加上过硬的产品力和合适的价格就能够受到更多客户的认可，从市场上脱颖而出。

根据项目释放的消息，这一次成功开盘后，3#、10#楼建筑面积约75-107㎡的2栋高层新品也顺势加推。我们估计又是近200套货源，这么快速度，这么高的推量，项目的客户基数可见一斑。

户型装修改造建议图

从今年上半年到今天为止的市场成绩看，可以说，马銮湾已经毫无争议的回归了！

——近期热文——